前两年迅猛发展的信托行业，进入新年以来，逐渐放慢了脚步，尤其是房地产信托业务，业务似乎不再像去年那么好做了。统计数据表明，进入新年以来，共成立信托项目150款，不及去年12月同期的一半。而房地产信托项目，更是面临成立数量和募集规模双双下降的窘境，不仅成立项目骤降，募集金额也大幅缩水。 另一方面，随着前两年房地产信托项目的陆续到期，还本付息压力也将随之而来，预计总金额将超过3100亿元。在房地产市场表现及政策调控预期不明的当下，与其利益捆绑的房地产信托项目，在有惊无险之中度过了2012年的兑付高峰期后，面对更大兑付洪峰的2013年，其潜在的刚性兑付也将面临更为严峻的考验。 成立数量和募集规模双双下降 最近一段时间，中西部一家信托公司驻上海的业务经理小张明显感觉业务变得不像以前那么好做了。他们公司开发的一款项目，资金主要投向是房地产，期限是24个月，根据投资金额不同，预期年化收益率为10%至12%。在信托行业预期收益率整体下行的情况下，有如此高的收益，前来咨询认购的投资者应该很多，但是令他感到郁闷的是，项目已经推出两个星期了，他只做成了一单业务，投资金额也仅有100万元。“这款产品肯定会延长募集时间了，预计成立规模也达不到预期，感觉业务不像以前那么好做了，以前真是遍地是金啊。”想起以前信托火爆的销售场景，小张陷入到幸福的回忆中。 被小张称为“遍地是金”的时间，指的是2011年下半年至2012年三季度。当时，股市表现欠佳，高收益、有安全保障的信托产品成了众多中高端投资者的首选投资标的，开发出一个新的产品，只需要打电话给老客户，一天就可以销售完了，以至于很多产品刚开始募集就已经结束了。“我们公司市场部的一个小姑娘，主要职责是接听投资者咨询电话，如果有客户需要购买我们公司的产品，就推荐他们购买相应产品，投资者如果最终予以购买，可以拿到相应的提成，就这样一个接电话的小姑娘，一个月下来，竟然可以拿到两三万元。可是，进入新年以来，业务好像不那么好做了。” 与小张所说的相对应，市场整体数据也表明信托业发展的步伐在逐步变缓。信托项目成立数量和募集规模均有所下降，尤其是房地产信托项目，不仅成立数量大幅下降，而且募集规模大幅缩水，部分项目募集金额尚不足预定募集金额的四成。 有关统计数据表明，截至2013年1月20日，本月共成立信托项目150款，去年12月份共成立565款，预计将环比降低一半以上。在本月已经成立的信托项目中，房地产信托项目仅有5款，而去年12月份成立23款，预计环比下降六成以上。 在成立的5款房地产信托项目中，其中两款实际募集金额不足预期募集金额的40%。募集金额最多的一款，其资金也仅有1.03亿元，其余均在5000万元到8000万元之间，和去年12月份超八成大于两亿元的募集规模相比，项目平均募集规模大幅缩水。其中渤海信[微博]托发行的苏州嘉盛项目集合资金信托计划，该信托是一款投向房地产的信托计划，发行时间从2012年12月18日到本月4日，存续期为两年，其中投资额在100万到300万元之间的预期收益率为10%，300万元以上的收益率为11%。应该说，在信托收益率下降的情况下，超过10%并不算低，但该款预期发行规模为2亿元的信托产品，实际仅募集了7880万元，不足预期募集规模的40%。而东莞信托发行的恒信高富集合资金信托计划，是一款投向广东佛山一家房地产企业的项目，预计发行规模为两亿元，但在20多天的推介期内，实际仅募集到6660万元。 三因素“拖累”房地产信托 业内人士表示，房地产信托项目出现成立数量和募集规模双双下降的情况，主要有以下三方面的原因： 首先是源于股市的好转。从去年12月份以来，上证指数从不足1950点一跃突破2300点，涨幅接近两成。在市场表现良好的情况下，权益类产品的收益肯定要好于固定收益类产品，所以很多客户在信托产品到期后，没有像前两年那样购买新的产品，而是全部投入到股市中去了。据小张介绍，过去两年买了他们公司两千万信托产品的一个客户，在去年年底的两款产品到期后，没有继续购买信托产品，六七百万的市场业绩就没了，“我们现在开发的一款产品，300万元投资的收益率11%，应该说已经不低了，但是很多老客户还是不太满意，认购热情大不如前，打电话过去一问，不是说钱投入到股市里了，就是去买股票型基金了。” 第二个原因与银行对房地产企业放松信贷有关。随着近期楼市的阶段性回暖，房地产行业的融资苦难的状况也开始得到缓解，银行开始有条件的放开了一些资质较好的房地产企业， 沪上一家研究公司的信托研究员表示，和通过信托渠道融资相比，银行渠道的成本更低，只有不能从银行渠道获取信贷支持的情况下，才会转向信托融资。“银行的融资成本低，一般房地产信托项目，即使贷款利率上浮50%左右，加上一些其他费用，估计不会超过12%，而如果通过信托项目融资的话，年化收益率基本在20%左右，有的项目还要付出一些额外的中间人费用，实际融资成本高达22%。” 据沪上一家中型房地产公司的资产管理部门负责人透露，作为一家实力不强的房地产企业，和一些财大气粗的国有房地产企业和上市公司房企相比，融资难的问题一直困扰着他们公司，在房地产调控两三年来，银行渠道基本对他们公司下了封杀令，他们需要的资金几乎全部要依靠信托渠道来融资，“基本上要靠发新还旧模式，但是监管部门查的越来越严了，去年我们公司发的信托项目，就是以集团旗下的其他业务名义发放的，最终把资金运用到房地产业务中，其融资成本当然不低，算下来年利率接近20%。” 不过，该人士表示，随着最近楼市销售的回暖，房地产市场出现逆转势头，部分开发商开始大举买地，银行对他们的态度有了转变。“最近一段时间，银行好像开始放松了房地产信贷的门槛，我们最近联系的一家商业银行，答应给我5000万的贷款额度，尽管利率上浮了一点，但是综合成本算下了只有信托渠道融资的一半左右，本来预计要到5月份‘发新还旧’的信托项目就不用考虑了。” 最后，多起信托兑付危机的发生，使得投资者对房地产信托项目潜在的兑付危机予以警惕。最近一个多月来，多起信托项目出现兑付危机，刚性兑付面临挑战，投资者开始担忧其中的风险。小张表示，最近一段时间前来咨询业务的客户，风险意识明显提高了，而且问的相当仔细，以往那种来了简单咨询下就买的情形很少发生了，“现在来公司看信托产品时，不仅看重收益率，更看重项目是否存在兑付风险了。” 3100亿偿付洪峰 刚性兑付临考 与房地产信托逐步下行相对应的是，随着前两年狂飙突进的房地产项目的陆续到期，房地产兑付本息洪峰也将在2013年到来，在房地产政策不确定的情况下，能否按期兑付成为令人关注的焦点，而信托行业潜在的“刚性兑付”也将面临考验。 中金公司的研究报告显示，2012 年和2013 年房地产信托分别到期2200 亿和2816 亿，加上应该支付的利息，总还款额分别约2500 亿和3100 亿。去年爆出的信托项目兑付危机中，最终在有惊无险中度过。而今年的偿付高峰，使得能否按期兑付成为关注的焦点。 根据统计，分季度看，今年第三季度房地产业集合类信托融资将到期约1000亿，其他季度单季度大约350亿到500 亿元左右，3 月份到期约220 亿元，7 月起每月到期均在300 亿元以上。 诺亚财富信托分析师李要深表示，在各种抵押物中，特别是土地抵押，信托公司都会将抵押率控制在40%以下，将成本控制在可兑付范围之内，房地产信托发生兑付危机的可能性不大。 但是，由于房地产信托项目通常是以房地产项目作为抵押的，所以房地产信托项目和房地产市场表现息息相关。由于受到政策调控，近两年的房地产市场表现低迷，房地产企业不得不依靠发新还旧的模式运营，但是随着目前房屋销售的回暖，出现兑付危机的可能性在逐步变小。 国家统计局18日发布的数据显示，去年12月，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市54个，同比上涨城市40个，二手住宅价格环比上涨城市46个，同比上涨城市25个。根据国家统计局数据进行测算，新建商品住宅价格环比已连续七个月上涨。 房地产销售回暖，使得房地产项目兑付危机发生的概率变小。但是，由于中国房地产受政策影响太大，如果房价涨幅过大，政府就会推出进一步的限制性政策，这也使得房地产信托项目依然充满变数，而信托业潜在的“刚性兑付”依然面临考验。 银率网分析师牛雯表示，刚性兑付一直是信托公司的一块金字招牌，但其没有法律依据也没有理论基础，仅仅是一个特殊时代的特殊产物，在信托业偿付高峰下，房地产信托或许面临劫数，但同时也是获得重生的机会。“在任何投资环境下高收益低风险都是一种反常状态，这种反常不但误导了国人的投资常识，也扭曲了中国信托行业的发展轨道。如果房地产信托在重压之下，打破刚性兑付对投资者是一场令人胆寒的投资教训，但对信托行业未尝不是一件好事，通过打破刚性兑付这种置之死地而后生的大事件来打破现有格局，信托业或许会迎来重生。” 而对于信托业务经理小张来说，“刚性兑付”就是吸引客户的金字招牌，“尽管媒体报道了几起兑付危机，但是最后全部都解决了，没有了刚性兑付，我以后怎么吸引客户啊？业务是不是更难以开展了？”
