随着成交量的复苏，二手房(指二手住宅，以下同)市场又开始上演一出出抢房戏码。害怕错过买房时机的购房者，开始急切地寻找房源，这使得二手房业主坐地起价。市场真的到了这种明显的转折点吗？ 变化 目前，二手房交易量虽然没有回到调控前的水平，但是已经出现了明显的上升。 根据北京住建委网站的网签数据，6月1日至26日，北京二手房住宅签约套数为10523套。预计6月全月成交量为12400套左右，以此计算，今年第二季度北京全市二手住宅网签总量约为35036套，比一季度大幅上涨79%，比去年同期也大幅上涨38.4%(数据来自伟业我爱我家)。 而在二手房交易过程中，买房人、二手房主业的心态，也正在发生明显的变化。 张爱兵是伟业我爱我家北苑区北苑旗舰店的店经理，他发现，从5月底开始，看房人的数量、业主的报价，出现了明显的变化。“从5月底开始，看房人明显增加了，周一到周五，本来是工作日的时间，我们十几个经纪人每个人每天都能约到看房人。而此前，只有一半的人能约到看房人。”张爱兵表示。 随着看房人数量的增加，业主在报价上也出现明显的提高。让张爱兵印象深刻的是6月初北苑家园成交的一套房子。 这是一套100平方米出头的两居室，房源挂出来那天是个星期二，业主本人去上班了，是业主的父母来经纪公司挂牌，当时报价220万元。 当天上午10点左右房子挂出来，立即就有两个经纪人约到了看房人去看房。这两个购房人看了房子以后，都表示满意，可以成交。“当天，业主一看这么多人看房，而且这么快就能成交，立刻改变了主意。”张爱兵说，当时的两个购房人，都是刚性需求，首付能付七八十万元，剩余的要申请银行贷款，业主就以首付太低为理由，要求首付最低150万元，把两个购房人全部回绝了。 经纪人开始做业主的工作，表示首付不重要，只要交易过程顺利，经纪公司帮买房人快速申请到银行贷款，业主很快就能拿到全款。此后，业主再和经纪公司联系时，表示房子继续卖，但是价格改了，报价228万，比开始的报价涨了8万。 尽管报价瞬间上涨了8万，但这套房还是很快就成交了。星期二挂牌，星期天成交，成交价226万元。5天的时间，从220万元到226万元。“从春节后，到此之前，很少有业主能够随意涨价的，一般都是比报价低1万—2万元的价格成交。”张爱兵说。而最近一段时间，张爱兵店里成交的房子，再难见到这种随意涨价的行为，因为同类房源的报价，都不会低于226万了。而极少数报价还停留在此前较低水平上的业主，对报价做出调整的速度也迅速了很多。就在这两天，北苑家园一个业主又挂出了220万的价格，但是当天，等第二拨看房人走了以后，业主立刻给张爱兵打电话，把价格改成了228万元。 这是刚性需求的故事，目前，一些改善型需求开始入市，包括上述例子中的两位二手房业主，都是打算卖了房子去城里买学区房。在海淀区牡丹园区域，就有3天涨价30万元成交的例子。 田贺是伟业我爱我家牡丹园区牡丹园店经理，上个月，该区域华盛家园出来一套170平方米的四居室房源，报价520万元，当时，田贺店里就有一个客户看中了这套房。 田贺说，这个买房人是在房源出来的第二天去看的房。“白天的时候，他第一遍去看房，没有太大感觉。晚上，他和爱人一起来看第二遍。”田贺说，看第二遍的时候，当时这套房子里面的看房人很多，他们看到这个情景，就有点慌了，当时就觉得房子可以，可以约业主见面谈了。 当时田贺这边就开始和业主电话沟通，“谈了3个小时，买房人愿意出520万，但是业主不愿意了。”田贺说。 众多相互竞争的买房人，使得买房人出现恐慌心理而加快购房的步伐，而这一举动，也进一步促使二手房业主提高心理预期而抬高价格。这套房源挂出来的3天时间里，田贺店里过去看房的买房人，就有50多个。 田贺了解到的准确信息，3天以后，这套房子就以550万元的价格在别的店成交了。目前，该区域的同类房源，报价基本都到了550万元。 问题 买房人大量出动寻找房源、业主提高报价，已成为一个普遍现象。 21世纪不动产盖全 (北京)房地产经纪有限公司经理刘晓东表示，从6月初以来，看房人的数量开始翻番，而业主报价上涨幅度高的能达到10%。 据链家地产提供的数据，以大兴区域彩虹城小区为例，当前两居的价格在26000元/平方米左右，一居的价格在25000—26000元/平方米。由于当前需求较多，尤其是消费者看房的积极性较高，业主涨价的意愿强烈。房屋挂牌套均总价上涨幅度在10万元左右，而且议价空间缩小。如面积57平方米的房屋，在4、5月份成交总价大约是130万，现在业主将挂牌价调整至140万，经过议价后，成交价大约是135万左右。而若是业主不上调挂牌价，则基本没有议价空间，基本按照挂牌价成交。“我认为现在出现的二手房涨价，是一个虚涨。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，现在出现的情况，有一些政策的累积效应存在，包括降息、减税以及房价回落等，但也有一些人是害怕，看到政府进行经济刺激，认为调控要放松，房价要反弹，是一种恐慌性的需求。 胡景晖表示，有两点需要注意：一是总体调控并没有放松，只要限购政策不变，需求总量就是限定的；二是总体的供需格局并没有发生变化。“从今年2 月到上半年，主要是刚需中的首次置业者在买房，主流是首次置业中的婚房。这类需求对交易市场的支撑，不会超过半年以上。”胡景晖表示，目前的情况，和 2008年之后的那一轮房价暴涨，政策导向、市场环境都不同。胡景晖认为，目前出现的恐慌性购买不会一直持续下去，预计到今年七八月份，市场就会发生变化。 “当前业主涨价预期较高，多数抱着试探的心态，希望调高后能够高价成交。”链家地产市场研究部陈雪认为，现在消费者价格接受能力有限，因此即使高挂牌，最终成交价涨幅也有限。
