一场土地市场的角力，正逐渐进入关键时期。 土地，一头连着政府，一头连着企业，是房地产市场最有价值的风向标。一般来说，从商品房销售回暖，到土地市场全面回暖，并在房地产投资增速上体现出来，需要6个月的时间。当下，商品房销售已出现连续三个月的持续回暖。在此情况下，地方政府开始趁热集中推地，以缓解紧张的财政压力。 如果没有大的政策变化，商品房销售回暖将成趋势，而土地的逐渐升温也已开始。不过，值得注意的是，和上一轮拿地潮不同，央企和大型国资企业不再是土地市场的主角，包括房地产类上市公司、非房地产类公司以及港资房企为代表的外资房企，正纷至沓来。 据上证报记者调查，对于一些热门地块，央企选择靠边站的原因并非不看好项目，而是受到了有关部门不参与炒作的“窗口指导”。这一方面说明中央宏观调控态度坚定，另一方面则说明土地市场价值正在显现。 开发商 拿地热情由冷转暖 【下半年土地市场量价齐升的可能性较大，但是这种回升是基于去年同期值较低的情况来看。因此，土地市场回暖并不意味着报复性反弹。】 上证报资讯统计显示，今年以来，房地产上市公司竞得土地公告60余次，其中万科、保利、招商地产(25.80,0.54,2.14%)、华夏幸福、荣盛发展(10.47,0.07,0.67%)、中航地产(4.19,0.08,1.95%)等为拿地主力。从时间点上来看，从5月至7月，上市公司拿地动作有所加快。 数据显示，万科4、5、6三个月新增项目13个，保利在重庆、成都、佛山、武汉、石家庄、西安等地新增多个项目。相比之下，招商地产是较早启动拿地的企业。从去年底至今年4月，招商地产分别在青岛、天津、北京等地购得土地。华夏幸福、中赫置业、龙湖集团、融创集团、恒大集团等民营企业，更是以黑马姿态不断占据土地市场的前沿。 其中，华夏幸福在河北廊坊圈地十余处；中赫置地拍下北京高价地块；龙湖地产斥资22亿元在华南市场购得5幅土地，开始挺进福建；恒大以13.2亿元拿下广州珠江新城地块，以37亿元拿下济南7幅商住用地，并同时宣布150亿元投资哈尔滨大型旅游综合体项目。知情人士称，恒大下半年还会有大手笔的拿地动作，其中不排除上海等一线城市。 值得注意的是，除了传统房地产企业外，A股非上市房地产公司的土地储备也在低调推进。上证报资讯统计，今年以来，非房地产类A股上市公司公布购置土地公告126次，远远高于房地产企业的购地数量。其中，新纶科技(9.89,0.18,1.85%)、日上集团(7.92,0.06,0.76%)、友好集团(11.30,-0.67,-5.60%)、文峰股份(13.10,0.20,1.55%)等都是各行业领军企业购置土地的代表。 与此同时，以港资房企为代表的外资房企，其抄底动作更不容忽视。今年以来，和记黄埔、长江实业、瑞安建业、恒隆地产等均开始进入土地市场拿地，或表示有拿地可能。“下半年中国房地产市场充满机遇。”瑞安建业总裁黄勤道称。 在房企逐渐展露拿地热情的同时，需要提醒市场的是，全国土地市场情况仅停留在局部和开始阶段，土地市场全面升温尚未到来。 上海易居房地产研究院最新报告显示，上半年，全国房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份扩大1.2个百分点；土地成交价款3441亿元，下降13.3%，降幅扩大3.3个百分点。 而土地回暖的势头也可以从地价上初步显示出来。上半年，全国房地产开发企业土地购置均价为1961元/平方米，环比1-5月份增长1.3%，同比去年同期增长8.3%。整体来看，2012年以来土地购置均价保持连续增长的势头，价格的稳定将有助于投资信心的提振。 央企让路 各路民资唱主角 【在各路民营资本抢尽土地市场风头的同时，昔日大笔拿地的央企则默默无闻。央企在土地拍卖市场的集体沉默，源于更高层的“窗口指导”。】 在这一波刚刚抬头的土地升温行情中，一个特殊的迹象值得关注。相比上一轮炒地潮中央企挑大梁的情况，这一次，中铁、中建等大型央企默默无闻，只有保利稳步拿地。各路民营资本几乎抢尽了土地市场的全部风头。 7月10日，万众瞩目的北京万柳地块以26.3亿元以及16400平米的回购房面积被7号竞买者摘得。这个名叫中赫的房地产企业，即便是在其浸淫多年的北京市场，也并不被多少人知晓。“这个公司很低调，听说起家于唐山，是个民营公司。在北京开发过北纬40°、钓鱼台7号院等豪宅项目，但那是几年前的事了，因为大势好，他们那时的房子卖得不错，仅此而已。”中原地产华北区负责人李文杰告诉记者。 然而，就是这样一家企业，击败了融创、懋源、万科、华侨城、招商、龙湖、方兴以及九龙仓和中建联合体等多家龙头房企，在这个北京黄金地块的出让中胜出。 根据这次出让规则，为了防止炒出高价，在总价上设置了26.3亿元的上限。在有公司报出上限价格后，进入回购房面积竞拍阶段。最终，中赫以16400平方米卖回给政府作为条件，竞得该地块。如果剔除16400平米，商品房住宅部分的面积为61339平米，楼面价成本超过4万元。 就是这样一个高价地块，央企的全线退让可谓内因重重。北京一位房地产业内人士告诉记者，“在地块出让的同时，一家参与竞标的央企高层就在我身边全程通过微博关注着现场的情况。据他介绍，央企并不是对地块没有兴趣，而是兴趣极大。” 据了解，就在地块出让前不久，各大央企接到通知，不得参与拍地炒作，于是保利等企业临时发布公告，称退出万柳地块的竞拍。而纵观今年所有热点地块，央企几乎都没有现身。 地方政府 抓住机遇加速推地 【今年以来，部分龙头房企高管无论到哪个城市，不仅受到高规格接待，还由政府主要领导亲自“陪同”看地。这在前几年较难想象。而随着土地市场的回暖，溢价率开始成为各方关注焦点。】 土地市场的另一个主角是地方政府，其心态与策略的变化是极其重要的风向标。7月17日，济南市国土资源局发布消息，该局于7月13日底价出让11宗地，地块总建筑面积近186万平方米，总成交价为16.8亿元。此外，厦门、广州等地也在近期加速推地。地方政府推地热情同步提升。 今年一季度，随着楼市调控深入，土地市场几乎陷入冰点。部分地方政府因为提前两三年就把2012年土地出让计划已经做完，甚至土地款已经预支。而等到真正到了2012年，发现原本设想的出让价格没有开发商愿意接，但是如果低价出让，政府支出又打不平。这导致地方土地出让陷入两难，土地市场相应冷清。 一家龙头房地产企业高层告诉记者，今年以来，公司董事长无论到哪个城市，都受到地方市区级政府高层的高规格接待，并由政府主要领导亲自带队看地。这在此前几年是较难出现的画面。“很多地方政府都坦言，今年以来，地方土地出让艰难，导致土地收入锐减，地方投资项目受阻，甚至出现停工现象。房地产市场下滑引发的地方收入危机，才是目前最难解决的深层次问题。”这位龙头房企高层表示。 以珠海为例。根据今年年初珠海相关工作会议精神，2012年珠海市计划投资108 .85亿元，其中的38%投资即42亿元打算从土地出让收入中获得。在去年土地出让实际收入(53亿元)比预期缩水一半的情况下，市国土部门及财政局均表示“压力较大”。而纵观上半年，珠海土地市场可谓异常惨淡，多幅住宅和商用地块因无人报价或其他原因而流标或终止出让。 进入5月份后，随着开发商销售回暖，预期开始乐观。开发商拿地热情显现，地方政府也乘机及时打开推地窗口。 “目前的房地产市场其实是一个良好的平衡状态，成交比较活跃，房价也没有涨太多。在这个短暂的回暖期，中央也鼓励地方政府加紧推地，回笼土地资金，缓解财政压力。因此从土地政策的角度，我们会看到更多鼓励土地出让的信号。”一位业内人士告诉记者。 土地成交回暖从溢价率上也可以看出来。今年一季度，除流标土地外，基本上成交地块多以底价成交，但到了6月，溢价率攀高的消息再次成为媒体焦点。据上证报调查，厦门6月初一次土地出让的平均溢价率在30%多，到6月底一次就达到80%多。此外，北京门头沟区某地块出让溢价率达50%，上海嘉定区嘉定新城d10-24地块甚至创下溢价率435.5%的近期纪录。6月以来，全国20大重点城市土地平均溢价率达14.6%。
